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《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》解读



一、优惠主体

根据第24号公告规定,增值税优惠政策适用于特定主体,即住房租赁企业,住房租赁企业是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

二、承租对象

优惠主体出租给特定承租对象取得的出租收入可适用第24号公告规定的税收优惠政策。其中,增值税优惠的承租对象仅限于个人,房产税优惠的承租对象则包括个人和专业化规模化住房租赁企业。专业化规模化住房租赁企业是在住房租赁企业基础上,制定了一个量化标准,即企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套(间)及以上或者建筑面积3 万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门,可根据租赁市场发展情况,对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。需注意,上述“个人”包括个体工商户和其他个人。

三、优惠标的

第24号公告规定的两大税种的优惠标的都包含住房及符合规定的保障性租赁住房。其中,保障性租赁住房是指利用非居住存量土地和非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,并取得保障性租赁住房项目认定书后才可享受优惠政策。该保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

四、税款计算

1. 增值税。第24号公告规定,自2021年10月1日起,住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。

根据上述规定,住房租赁企业一般纳税人向个人出租住房选择适用一般计税方法时,增值税应纳税额=含税销售额÷(1+9%)×9%-进项税额;按照《国家税务总局关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》(国家税务总局公告2020年第9号)第一条第(一)项确定的销售额计算公式原理,住房租赁企业一般纳税人向个人出租住房选择适用简易计税方法和住房租赁企业小规模纳税人向个人出租住房时,增值税应纳税额=含税销售额÷(1+1.5%)×1.5%。

当住房租赁企业以经营租赁方式向个人出租其取得的住房或符合规定的保障性租赁住房,适用上述政策且需预缴增值税的,一般纳税人选择适用一般计税方法时,预征率为3%;一般纳税人选择适用简易计税方法和小规模纳税人适用简易计税方法时,预征率为1.5%。

2. 房产税。第24号公告规定,对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房(包括保障性租赁住房)的,减按4%的税率征收房产税。根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43 号)第二条规定,房产出租的,计征房产税的租金收入不含增值税。因此,应缴纳的房产税适用公式,增值税采用一般计税方法时可表述为,房产税应纳税额=含增值税的租金÷(1+9%)×4%;增值税采用简易计税方法时可表述为,房产税应纳税额=含增值税的租金÷(1+适用征收率)×4%,符合第24号公告规定的增值税优惠条件时,适用征收率为1.5%,否则为 5%。